“關于開展低效用地再開發試點工作的通知”，以下城市、城區，被納入了試點

發布時間：2024-01-08 09:42:55 2525人看過

新年伊始，武漢、合肥等城市紛紛印發了《低效用地再開發試點實施方案》。

其中合肥還明確提出：將探索完善原土地權利人貨幣化補償標準，拓展實物補償的途徑，推行貨幣化、房票、異地、購買商品房、作價入股等多元化補償安置方式。

一輪轟轟烈烈的“低效用地再開發”，正在41個試點城市掀起，將對樓市構成重要影響。

為此，自然資源部專門下發了“關于開展低效用地再開發試點工作的通知”，以下城市、城區，被納入了試點。

細數這份名單可以看出：有41個城市名列其中，北京、重慶不是全市納入、而是各納入了2個區。自然資源部的文件籠統地稱其為“43個城市”。

“低效用地再開發”，跟當前國家提出的三大工程——城中村改造、保障房建設、“平急兩用”公共設施建設，是什么關系？它又將對樓市產生哪些影響？

自然資源部的文件說：

長期以來，在一些城鎮和鄉村地區，包括城中村、老舊廠區，普遍存在存量建設用地布局散亂、利用粗放、用途不合理等問題。為貫徹黨中央、國務院關于實施全面節約戰略等決策部署，落實在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的有關要求，聚焦盤活利用存量土地，提高土地利用效率，促進城鄉高質量發展，決定在北京市等43個城市開展低效用地再開發試點。

從這段表述看，“低效用地再開發試點”跟“落實在超大特大城市推進城中村改造”有密切關系。

只不過，城中村改造是偏住宅屬性的，而“低效用地再開發試點”主要涉及的是產業用地。（下圖，武漢市的相關文件）

熟悉房地產的朋友應該知道，近年來深圳、上海等城市都在搞“工業上樓”。

所謂“工業上樓”，其實就是“低效產業用地再開發”。

改革開放的最初10到20年，中國城鎮化尚未全面啟動，每座城市的規模都不大，而外資進入的高潮、民企創業的高潮已經掀起。各地都誕生了大量的工業區，而且容積率（密度）都不太高。

后來，幾乎每座城市的建成區面積都大幅增長5到10倍，早期規劃的工業區，很多都已經地處城市核心區。它們的容積率普遍不高，在1.0到1.5倍左右，比住宅小區的密度還低。

隨著時光流逝，這些早期產業園、工業園、開發區的業態日益老化、建筑陳舊，配套不完善的矛盾越來越突出，單位面積產生的GDP、稅收也不再達標，甚至還有污染問題。

另一方面，大城市的人口、企業不斷增加，急需要新的發展空間。而國家對耕地保護的要求越來越高，要求控制城市邊界，不能盲目擴張。

在這種情況下，盤活低效的工業園區就成為必然。

所謂“工業上樓”，就是把老化、低效的產業園區拆除重建，增加容積率和配套設施，讓產業園區承載能力更強，更適合產業轉型、城市升級的要求。

我們不妨以深圳為例，看看“工業上樓”的情況。

深圳土地資源非常有限，陸地面積只有北京的八分之一，上海的三分之一，廣州的3.5分之一。為了保住中國制造業第一城的地位，深圳只能不斷增加土地利用效率。

2022年11月，深圳發布“工業上樓”優質廠房空間建設“5年計劃”，宣布連續5年，每年通過“工業上樓”建設不少于2000萬平方米高品質、低租金、定制化產業空間。

“工業上樓”之前，老工業區的容積率普遍低于2倍；“工業上樓”后，容積率平均達到了4.2倍。

在傳統規劃中，工業用地分為M1、M2、M3，主要以污染程度來劃分。深圳在2008年率先創設了M0用地類型，也就是無污染的新型產業用地、研發用地。這種土地上的“產業用房”可以建得跟甲級寫字樓幾乎一樣。不僅改變了工業區的建筑界面，也增加了產業承載能力和土地利用效率。

在深圳，很多改造后的工業園跟CBD的面貌已經沒有什么差別，毫無違和地融為一體。

深圳“工業上樓”的經驗和創設M0的經驗，被很多城市效仿。

41個城市成為“低效用地再開發試點”后，相信會有更多有價值的創新冒出來。

這將帶來一系列重要影響：

第一，“低效產業用地再開發”跟城中村改造一樣，都屬于經濟低迷期新一輪大基建項目，可以拉動投資、帶動經濟。

傳統的大基建已經告一段落，繼續在人口密度不足的地方修建機場、高鐵、高速，對經濟的拉動作用越來越弱，可能造成資源的巨大浪費。而在大城市（或人口、產業密度高的地級市）中心區，改造密度低、效益低、建筑陳舊過時的工業區，可以產生經濟效益。至少可以減少對耕地的占用，有利于維護糧食安全。

第二，以工業上樓為主要形式的“低效產業用地再開發”，可以在大城市比較核心地區，增加產業空間，降低企業房租、土地負擔，有利于留住低污染、有技術含量的企業。

第三，工業區的升級中，除了增加產業用房、研發用房外，還可以增加公共配套設施、員工宿舍。

請注意，新型產業區的員工宿舍（這是低效產業空間升級中允許增加的配套），聽起來有點LOW，但其實可以建設得非常高大上。在一些城市，已經出現了奢華產業公寓。當然，產業配套宿舍主要還是小戶型公寓，一般帶精裝修交付，甚至可以有燃氣。

一般來說，工業區改造中不允許搞住宅，最多搞一點保障房。但搞產業宿舍是允許的，所以在這個過程中會產生大量小戶型產業公寓（宿舍），其居住體驗不亞于住宅，只是面積小而已。

由于是產業用地上的公寓，所以即便在一線城市也不限購，需要購買者“擁有一家企業”，其實就是注冊一個空殼公司。個人通過營業執照，就可以買產業公寓，需要年年交一點房產稅。這聽起來有點麻煩，由于產業公寓價格只有同地段住宅的三分之一，甚至還要低一些，所以也不愁沒有銷路。

當你了解了上述“內幕”后，就可以推導出其對樓市的另外2個影響：

第一，大城市未來會通過“低效產業用地再開發”，將產生大量小戶型產業宿舍，對中低檔、小面積住房產生沖擊，拉低它們的租金價格。而豪宅則不受此影響。

再加上住建部已經定調，未來房地產開發重點轉向了“好房子”，所以投資樓市應該選中等偏大的戶型，配套好、品質高的小區。剛需小戶型，未來會受到城中村改造、低效產業用地再開發的沖擊。

第二，無論是城中村改造，還是“低效產業用地再開發”（工業上樓），都將增加城市中心區的承載力、人口密度。都市圈，未來還有漫長的路要走。

雖然國家在大力提倡都市圈，但最近都市圈連遭三個利空：一是人口紅利終結，每年城鎮人口總增量減少，大城市新增就業崗位也比較有限；二是樓市大幅回調，大城市核心區房價都跌了不少，都市圈非核心區的跌幅更大，投資者購房開始回歸中心城區；三是國家嚴控地鐵上新項目，都市圈跨城地鐵線路審批越來越嚴格，這讓購房者更不敢輕易去“都市圈非核心區”買房。

總之，城中村改造提速、“低效產業用地再開發”（工業上樓）在41個城市試點，只能讓就業機會和居住選擇進一步向中心城區集中，而不是向外擴散。