“中國(guó)第一高樓”兩度流拍無(wú)人接盤(pán)，馮侖給出四大建議

發(fā)布時(shí)間：2023-11-27 08:55:12 1253人看過(guò)

最主要原因不是錢(qián)的多少，而是接盤(pán)了超高建筑之后該怎么掙錢(qián)。

世茂集團(tuán)旗下“第一高樓”項(xiàng)目再度流拍。

據(jù)京東拍賣平臺(tái)顯示，截至11月16日10時(shí)拍賣結(jié)束，深圳市世茂新里程事業(yè)有限公司（世茂集團(tuán)旗下）名下12宗龍崗地塊使用權(quán)及地上物，因無(wú)人出價(jià)再次宣告流拍。此次拍賣共吸引了9715人圍觀，但無(wú)一人報(bào)名。

據(jù)相關(guān)披露，此次拍賣的12宗土地及相關(guān)建筑，是世茂深港國(guó)際中心相關(guān)樓宇，總建筑面積24.4萬(wàn)平方米，地塊用途包括商業(yè)用地、公共管理與服務(wù)設(shè)施用地、廣場(chǎng)用地和公園綠地國(guó)有建設(shè)用地，是一個(gè)超大體量的綜合體項(xiàng)目。這個(gè)綜合體中還有兩個(gè)人才公寓項(xiàng)目，未出現(xiàn)在此次拍賣行列。

這已是深圳世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目第二次流拍。今年7月該項(xiàng)目首次拍賣價(jià)為130.44億元，在經(jīng)歷首次流拍后，第二次降價(jià)26億元，以104.35億元起拍價(jià)再度進(jìn)行公開(kāi)拍賣。相比拍賣頁(yè)面給出的評(píng)估價(jià)163.05億元，相當(dāng)于打了6.4折，但依舊無(wú)人接盤(pán)。

據(jù)知情人士稱，世茂在將該項(xiàng)目擺上貨架之前，曾多方尋找買(mǎi)家。但市場(chǎng)下行壓力下，大部分企業(yè)都面臨投資收縮現(xiàn)狀，這個(gè)綜合體項(xiàng)目體量又太大，后期開(kāi)發(fā)還需投入更多資金，一直沒(méi)能找到買(mǎi)家。

但在御風(fēng)集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖看來(lái)，事情沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。“最主要原因不是錢(qián)的多少，而是接盤(pán)了超高建筑之后，該怎么掙錢(qián)。”

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“勞倫斯魔咒”

對(duì)于深港國(guó)際中心項(xiàng)目，世茂曾寄予厚望。

2017年12月，世茂旗下公司以239.43億元底價(jià)，拿到了深圳龍崗大運(yùn)新城核心區(qū)的G01046-0095號(hào)地。按照規(guī)劃，這里將建設(shè)一棟668米的超高層建筑，被打造為粵港合作的標(biāo)志項(xiàng)目、深圳城市新地標(biāo)。計(jì)劃總投資規(guī)模達(dá)到500億元。

后面又被媒體爆出，這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃高度被提升至700米。這意味著，若世茂深港國(guó)際中心順利建成，將僅次于迪拜哈利法塔，成為世界第二高樓，并將刷新中國(guó)摩天大樓排行榜。

但此后，隨著世茂股份債務(wù)違約事件的發(fā)生，該“第一高樓”項(xiàng)目?jī)H開(kāi)發(fā)了幾棟公寓，便處于停工狀態(tài)。

據(jù)悉，深港國(guó)際中心項(xiàng)目共分14宗土地，被拍賣的是剩余12宗土地及部分地上建筑物。12宗土地中有6宗進(jìn)行了房屋建設(shè)、土地開(kāi)發(fā)等工程建設(shè)活動(dòng)，其中1宗土地已建工程建筑面積達(dá)19.26萬(wàn)平方米，為集中商業(yè)及T3辦公樓；另有1宗地已建5890平方米營(yíng)銷中心。動(dòng)工較少的地塊則計(jì)劃建設(shè)商業(yè)辦公、國(guó)際學(xué)校、幼兒園等。

“摩天大樓立項(xiàng)之時(shí)，是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期；而摩天大樓建成之日，即是經(jīng)濟(jì)衰退之時(shí)”。1999年，英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯·勞倫斯總結(jié)出了一個(gè)“摩天大樓魔指數(shù)”，將經(jīng)濟(jì)危機(jī)與摩天大樓的建成聯(lián)系起來(lái)。這被經(jīng)濟(jì)學(xué)界稱為“勞倫斯魔咒”。

這并非沒(méi)有依據(jù)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，摩天大廈的建成一般需要5～10年，而在建設(shè)尾聲或落成交付之時(shí)，一般都處于貨幣緊縮時(shí)期，即經(jīng)濟(jì)衰退的結(jié)果。深港國(guó)際中心項(xiàng)目，即見(jiàn)證了中國(guó)樓市泡沫從膨脹到被迫擠壓的過(guò)程。

據(jù)公開(kāi)信息，世茂深港國(guó)際中心總貨值達(dá)629.04億元，已售貨值為84.25億元，剩余貨值544.79億元。相比百億元的拍賣價(jià)，價(jià)格算是合適。但事實(shí)上，該項(xiàng)目?jī)啥扰馁u中，均無(wú)人報(bào)名。

“這個(gè)項(xiàng)目肯定是個(gè)好項(xiàng)目，但降價(jià)26億元仍沒(méi)有人出手。買(mǎi)家應(yīng)該還是想讓這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格再低一些。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，對(duì)于總價(jià)在百億元以上的法拍項(xiàng)目，也許只有國(guó)企、央企、金融機(jī)構(gòu)才有這樣的資金實(shí)力去收并購(gòu)或者接收。但當(dāng)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不太好，深圳寫(xiě)字樓空置率高達(dá)20%以上，即使是位置再好的地段也有空置可能。這個(gè)項(xiàng)目中，包含大體量、去化較難的商辦寫(xiě)字樓資產(chǎn)，接盤(pán)方會(huì)相對(duì)比較謹(jǐn)慎。

“中國(guó)第一高樓”的拍賣困境實(shí)則是買(mǎi)賣雙方拉鋸博弈的結(jié)果。現(xiàn)在買(mǎi)方市場(chǎng)處于優(yōu)勢(shì)，誰(shuí)有充足資金，誰(shuí)的話語(yǔ)權(quán)就更大一些。

解決4大問(wèn)題才有人接盤(pán)

“深港國(guó)際中心項(xiàng)目的位置的確不錯(cuò)，世茂原來(lái)的設(shè)計(jì)方案也不錯(cuò)，當(dāng)初計(jì)劃總投資規(guī)模達(dá)到500億元，目標(biāo)是打造深圳城市新地標(biāo)。但現(xiàn)在市場(chǎng)上不大會(huì)有人接盤(pán)，最主要原因不是錢(qián)的多少，而是接盤(pán)之后怎么盈利。”馮侖說(shuō)。

馮侖認(rèn)為，與國(guó)外超高層建筑相比，中國(guó)超高建筑的盈利性受到四個(gè)關(guān)鍵因素影響。第一，財(cái)務(wù)成本太高。500億元總投資中，如果一半資金是融資來(lái)的，怎么算賬都很難算過(guò)來(lái)。

第二，規(guī)劃限制太多。在中國(guó)，這種超高層建筑，房產(chǎn)證只能發(fā)一個(gè)大證。70年產(chǎn)權(quán)的住宅不能做，甚至公寓也不能做。只能是按照規(guī)定來(lái)進(jìn)行業(yè)態(tài)布置，規(guī)劃中涵蓋寫(xiě)字樓、酒店、公寓、底商等，這種規(guī)劃實(shí)際上沒(méi)有辦法適應(yīng)市場(chǎng)，操盤(pán)者就很難賺錢(qián)。對(duì)比國(guó)外超高建筑，比如在880米高的迪拜塔項(xiàng)目中，包括永久性產(chǎn)權(quán)的散售住宅，塔身蓋到中間時(shí)就可以售賣了，回收資金周期大大縮短，所以操盤(pán)者有掙錢(qián)機(jī)會(huì)。

第三，當(dāng)下市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，深圳寫(xiě)字樓空置率較高，酒店也不好賺錢(qián)，超高層建筑在業(yè)態(tài)安排上就比較困難，很難實(shí)現(xiàn)一個(gè)可預(yù)見(jiàn)的收益。

第四，技術(shù)問(wèn)題。國(guó)內(nèi)建設(shè)高層建筑的技術(shù)仍存在限制，建造周期很長(zhǎng)，這幢高樓（深港國(guó)際中心項(xiàng)目）至少要5～8年才能建完。在長(zhǎng)期建設(shè)過(guò)程中，資金沉淀的負(fù)擔(dān)非常重，所以不好賺錢(qián)。國(guó)外現(xiàn)在發(fā)明了一種“邊施工、邊運(yùn)營(yíng)”的方法，比如底下蓋好的部分先開(kāi)業(yè)，上面繼續(xù)蓋著。中國(guó)現(xiàn)在沒(méi)有采用這種模式，在驗(yàn)收、消防等方面也不支持，沒(méi)有辦法用這種模式。

“這樣一來(lái)，建筑周期太長(zhǎng)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的合理預(yù)期不能達(dá)成，高層建筑就沒(méi)法賺錢(qián)，所以沒(méi)有人進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)是正常的。不僅深圳有這種情況，其他城市也一樣。”馮侖說(shuō)。

他的建議是，如果能在規(guī)劃、財(cái)務(wù)成本、業(yè)態(tài)布置和建筑技術(shù)上有所放寬、有所創(chuàng)新改進(jìn)，其實(shí)超高建筑也是可以賺錢(qián)的，且有很多新的賺錢(qián)點(diǎn)。比如，LED技術(shù)帶來(lái)了樓體的廣告效應(yīng)，高速觀光電梯帶來(lái)了樓頂?shù)挠^光效應(yīng)等，這些是非常綜合的因素，需要有技術(shù)、政策、商業(yè)上的支持才能賺錢(qián)，能賺錢(qián)自然就會(huì)有人來(lái)接盤(pán)。